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フィリピン不動産、物件管理などで困っている事、トップ６と解決策
テナントが退去し、空室になったまま、入居がない
2019年秋の時点ですでに需要減少していた
最大要因は、中国人のオンラインカジノ労働者の新規許可が停止されたことです。
僕がマニラとセブの不動産物件管理会社で働いていた2019年春ごろは、連日、中国人エージェントから空室の催促が来ていたのですが、一気に様相が変わりました。
それに追い打ちをかけたのが、新型コロナ
特にホテル（エアビ―）運用の場合には、相当厳しいです。
外国人の入国自体、ほとんどムリですし、フィリピン人の移動も制限されている状態で、ホテル宿泊の需要がなく、営業もしていません。
一般賃貸の場合でも、中国人需要がなくなったので、フィリピン人に期待する以外にない状況です。
解決策：しばらく辛抱するしかありませんが最新情報を入手しましょう
何しろ、不動産市場自体がまともに機能していません。
株式に例えれば、売買が成り立たない状況、ということです。
慌てても、どうにもならない状況です。
売却を依頼しているが決まらない
これも賃貸と同様で、しばらく辛抱するしかありません。
私自身、マニラとセブで３０ユニットほどの売却希望を受けていますが、昨年末、マニラでひとつ決まった以降は、引き合いもなくなっています。
非常事態ですから仕方ありません。
管理費、水道光熱費など支払いが出来ない
知人に持ち逃げされた！
別荘として自己使用の方からですが、新型コロナ発生前までは、現地の知り合いにお金を預けていたのだけど、共通の知人（日本人オーナー）がお金を持ち逃げされてしまった、どうしよう、という相談を受けました。
フィリピンでは平時からありがちな話ですが、新型コロナで困窮する人が激増していますから、他にも困っている人は多いかと思います。
解決策：管理事務所（アドミン オフィス）にメールして、すぐに返信ある所であれば、直接送金する。あるいは、別の誰かに頼む
送金だけではだめで、送金記録をすぐにメール添付で送信して、レシートがちゃんと出てくるまで確認する必要があります。
面倒くさいのですが、これがフィリピン不動産です。
物件管理会社もロックダウンで、なかなか動けませんし、日本人社員の中には日本に帰国した人もいます。
これでもムリっぽいなら、別な知り合いに頼むしかないですね、、、
（どうにもならない場合は、私にメッセください。出来る限り、お手伝いします）
https://twitter.com/kurisanbangkok
※2020年8月5日追記
セブ、マクタン島、ラプラプ市の８ Newtown Boulvard では、昨年までは無かったのですが、最近、管理費修繕積立金 association dueの請求を管理組合がメールするようになり、大きな改善ですね。
オーナーに加え、担当している物件管理会社にもcc入っているので、ちゃんと、リスト化しているという証拠ですね 笑
隣の One Pacific Residence は以前からメールで請求来ていたので、待ちわびていたのですが、良かったです。
物件管理会社と連絡が取れなくなった
最近、音沙汰がなくて気になったのでメールしたけど、返信がない、という相談も受けました。
その業者の代表者が書いている（らしい）ブログも５月までは更新されていたのが、突如止まった、との事です。
これは、なかなか困った状況なのですが、今は現地に行くこともできません。
⇒会社が機能していない可能性が高いので、別の物件管理会社に管理契約を切り替えましょう。このまま放置しても改善しない可能性大です。
実際、同じ種類の相談を昨年受けまして、別の管理会社から連絡したら、コンタクトが取れ、管理を切り替えできたケースがあります。
プレビルドで購入したが、建築がストップしたようだ
多くのケースにおいて、間に日本人のブローカーが入っていたけれども、連絡が取れなくなった、というパターンです。
ブローカーは販売成約から年月が経ちますと、既にコミッション受領済みのため、問い合せが来ても対応しない場合がかなりあるものです（対応してもお金にならないから、です）。
⇒デベロッパーに連絡直接メールしましょう。
以前、契約で明記されていた完成に間に合わなかった物件について、フィリピン法により返金が実現した事がありましたが、今回のコロナについては、不可抗力が適用されるかもしれませんが、まずは、直接、大元のデベロッパーにコンタクトするのが大事です。
これも、どうにもならない場合には、私にメッセください。
https://twitter.com/kurisanbangkok
権利証、CCTが未だに出てこない
通常、物件代金総額支払いから1年程度でCCT （CONDOMINIUM CERTIFICATE OF TITLE ） は出てくるものですが、デベロッパーから音沙汰ないという相談を受けます。
これはコロナ前からあったことですが、お客の側から問い合せ無い限り、デベロッパーのオフィスで放置されているケースもあります。
待っているだけでなく、デベロッパーに直接問い合せるのが重要です。
中長期的にはどうすればいいか？
ひと部屋だけ持っていても、ストレスが大き過ぎる
フィリピンの不動産物件管理会社時代に痛感したのですが、8割の日本人オーナーが、ひと部屋だけの所有でした。
そのひと部屋のために必要な知識が多々あり、さらに、契約書もメールも英語、さらに、日本と商慣習、常識が異なるフィリピンということで、大きなストレスを抱えている人が多かったです。
特に、既に書きましたが、デベロッパーや管理オフィスにメールしても返信ない、といったように、連絡がまともに取れないのは、単純ながら、当事者になると根深い問題です。
根本的な解決法がないからです。
フィリピン不動産は、普通の日本人が簡単に儲けられません
確かに、2018年から2019年秋あたりまでは、マニラ、セブとも不動産市況は好調で、このタイミングでうまく売り抜けた人は、売却益を取れました。
でも、ほとんどの日本人のオーナーは、現地にいませんから、売りの判断を出すことは難しいです。
私は新築物件を売ることはしていませんので、はっきり言いますが、普通の日本人にとって、フィリピン不動産は、簡単に儲けられるものではありません。
フィリピン不動産以外の海外不動産投資全般についても再考しましょう
余裕資金が存分にある人はやって構わないが、会社員が高金利ローン組んでまでやるものではない
フィリピン勤務時代に沢山目の当たりにしたのが、デベロッパー自体のローン（インハウスローン）で残金を返済していたが、支払いが苦しくなり、物件を損切りせざるを得なくなったオーナーさんです。
銀行ローンならば６～7％程度なのが、インハウスローンだと１２%～１８％という超高金利となり、購入当初の見込み（多くが、銀行ローンが組めると見込んでいたのが、融資却下が相次いだ物件を見てきました）と大きくずれてしまい、実質無審査のインハウスローンとなったのですが、12％以上では、そりゃ苦しいです、、、
フィリピン以外の国でも、インハウスローンとか、日本の銀行の高金利融資で海外不動産を購入した人はかなり苦労していますね。
海外不動産の遠隔物件管理は非常に難易度高いものです⇒報告受けることしかできないのが基本
私自身、フィリピン、タイ（シラチャ―）、マレーシア（ジョホールバル、MOLEK PINE 4)にコンドミニアムを所有していますが、マレーシアについては現地に行く機会も少なく、現地の物件管理会社さんにまかせっきりの状態です。
この会社がきちんとしているので、まだ良い方ですが、万が一、悪徳業者だったら、もうストレスで大変だったことでしょう。
私が唯一、まともに管理できている物件
タイ、シラチャ―のコンドミニアムですが、バンコクに住む私にとっては、海外不動産ではないから、何とかなっています。
フィリピンとマレーシアの物件は報告受ける以外、何もできません。
手前の青いコンドが所有物件です。バンコクから車で2時間なので、何かあれば行けます。
もちろん、日本に住んでいる方でも、こまめに現地のエージェントと連絡を取り、上手に運用されている方はいます。
でも、私の経験上、それが出来るのは、10人に1人もいません。
日本の不動産投資で成功している人の多くが、自身で物件に出向き、チェックしていますが、海外も同じです。
このあたり、新型コロナにより、海外不動産投資全般を考え直すきっかけになったのではないでしょうか。
