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【フィリピン不動産】保有コンドミニアムどうする?【海外投資】

2020年7月18日

疑問

フィリピンのコンドミニアムを保有しているけど、新型コロナの影響で不安がある。どうすればいいの?
くりさん

昨年、マニラとセブで日本人向けの不動産業者として働いた経験をベースに、フィリピン不動産をどうすればいいか、解説しますね

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結論:しばらく辛抱しましょう。慌てて売却は、もったいない。ローン支払が厳しい場合は、デベロッパーと交渉しましょう。

不動産

 不動産売買というか、まともな経済活動が十分に行なわれていない状況であり、ここで慌てて投げ売りするのは得策ではないです。

この10年程で、代金支払が厳しくなった日本人の多くが、大幅な損切り処分をするのを見てきました。

具体的には、物件価格の半分ほど支払ったところで、もう苦しくなり、損切りせざるを得なくなったのですが、買い取り価格が、完成時の価格の半値程度。ということは、戻ってきたお金はゼロ、という事です。

販売業者に払った手数料や、現地への視察渡航費用などは丸々、損失となったわけです。

 

このような事例の多くが、コンドミニアムの完工が遅れたことによる、賃貸収入も転売も得られずの失望売りだったのですが、あと、2年くらい待てれば、テナントがついて家賃収入が発生し、ローン返済も出来ていたので、非常にもったいなかったのです。

 

過去20年、フィリピン不動産市場で最大の下げは、15%程度

フィリピン不動産市況

出典:Colliers International Global Ploperty Guide

 

もちろん、このデータはマクロベースですから、個別不動産にそのまま適用できるものではありませんが、僕が強調したいのは、

 

パニックになるのが、一番損をする

 

ということなのです。

 

 

記事全体のリンクを貼付けておきますが、新型コロナ発生前までは、かなり堅調に推移していたのが、一気に景色が変わってしまった印象です。

 

2020年以降、新規入居は極めて厳しい

 

僕自身がお預かりしているマニラとセブのコンドミニアムユニット(部屋)も、昨年夏までは順調そのものだったのですが、秋以降、空室が目立ちはじめ、今年に入ってから退居になった部屋への新しい入居はゼロ、です。

 

 フィリピン経済 2020年の見通し
 ムーディーズによると、GDP 最大4.5%の下落を予測

 

2020年7月9日付の記事ですが(引用:Colliers International)、あくまでこの時点での予測であり、新型コロナによる経済打撃が大きくなれば、GDP下落幅はさらに拡大する可能性はあります。

ですから、相当の辛抱が必要です。

中国人需要の減退は大きなファクター

 

殺到していた中国人テナントの入居希望 2017年〜2019年

 

2017年から19年にかけて、僕はマニラとフィリピンで不動産業者の社員として働いていたのですが、当時、とにかくすさまじかったのが、中国人の入居希望の殺到ぶり、でした。

マニラでもセブでも(マクタンニュータウンの 8 NEWTOWN BOULVARD と ONE PACIFIC RESIDENCEが主な管理対象でした)連日、中国人の入居希望が来て、こちらは必死に、空きユニットを押さえるため、日本人の物件オーナーにメールや電話して、空室を貸し出しませんか、と連絡をしていました。

 

僕自身、はじめてフィリピンに行ったのは2014年でしたが、当時はさほど目立たなかった中国語の看板や飲食店が2017年から一気に増加。

中華レストランに入ったら、メニューは中国語のみで、フィリピン人さえ相手にしていない所がありました。

 

それでも、次々、大陸からやってくる、オンラインゲーム(カジノ)従業員の需要で店は潤っていたのでしょう。

 

一気に反転、引き潮のように退去した中国人 2019年秋〜

 

その情勢が変わったのが、新型コロナ前の2019年秋。

フィリピン政府がオンラインゲーム産業(POGO Philippine Offshore Gaming Operators)の新規認可を制限する方針を出し、加えて、既存の中国人労働者(相当多くが有効なビザを保有しない、不法労働者だったと言われています)についても警察が摘発するなど、情勢が急変したのです。

これにより、急激に増加していた中国人需要が一転、退居が増えて空室が出てきたところに、追い打ちをかけたのが、新型コロナです。

マニラでもセブでも、大量の中国人が帰国し、そのまま戻ってくることなく、退居となったコンドミニアムの部屋が大量に空室となっています。

 

中国人労働者の大部分は国外退去の可能性も 10万人以上が帰国?

既に、マカオの大手カジノ業者であるサンシティをはじめとする複数の業者がフィリピンのライセンスを返上意向、との報道がなされていますが、この通りに進んだ場合、2020年初頭時点で10万8千人いた外国人オンラインゲーム従業員(ほとんどは中国人です)がフィリピンのコンドミニアムから退去しますから(すでに退去は発生しています)、これを埋める他の需要が無い限り、空室は解消されません。

 

Macau firm folds up PH unit as more POGO closures seen

 

僕が預かっているセブ、マクタンニュータウンのユニットの大部分は、借り手がいないのと、現地の不動産業者が活動できないため、空室のままとなっていて、昨年夏までの状態が昔話のように感じてしまいます。

いずれにしても、回復までは相当長い時間が必要だと感じています。

なにせ、僕が働いていた業者では、テナントの9割が中国人でしたから、今は、大変な状況と思います。

 

 ローン返済猶予の交渉できないか、もう一度、調べましょう

どうしても支払が厳しい場合(まだ、ダウンペイメント※頭金支払、の途中等)には、損切りやむなし、かもしれませんが、支払猶予の交渉が出来ないか、購入時に担当してくれた業者さんに連絡してみましょう(連絡取れない場合には、僕にメッセージいただければ、出来る範囲でお手伝いします)。

フィリピン政府の方針としては、居住者保護の観点から、家賃やローン返済の猶予には応じる義務が物件オーナーやデベロッパーに課されていますので、デベロッパーによっては、何の申請も無しに、頭金やインハウスローン(デベロッパー自体による貸し付け)返済の猶予をしている会社もあります。

 

あくまで、個人的な見解ではありますが、短期的にはフィリピン経済はかなり深刻になるでしょうが、人口が増え続けているのは変わりないので、住宅需要が消え去るということは考えにくいですし、大家族生活から、コンドミニアムでの核家族化への移行は可能性としてあります。

 

ですから、できるだけ持ちこたえて、いずれ、売買市場が正常化してから、売却を検討するのが賢明と考えていて、実際、僕のお客様にはその旨お伝えしています。

 

 

 原点に立ち返り、海外不動産を持つ意味を考えましょう。

考える

大部分の日本人は、海外不動産を持つべきではないし、メリットは小さい

 

フィリピン時代に感じたことです。

日本で不動産投資経験ない

英語が全くできなくて、意思疎通の点でローカルに勝てない

ひとつしか物件を保有していなくて、手間や知識習得を考えたら、割に合っていない

このような方が大部分でした。

殆どの購入者が、会社員の方でしたが、果たして、購入しない方が良かったのでは?と感じた事が非常に多かったですね。

 

マクロ経済でフィリピンに魅力を感じているなら、フィリピン株(アヤラやメガワールドなど不動産株)を買う方がおすすめです

 

現物不動産という個別投資をするなら、成功させている人と同じことができるか、チェックした方がいいですね。

 

フィリピン不動産投資を成功させている人の具体例

英語で意思疎通ができ、フィリピン人のローカルエージェントに動いてもらう体制を作れている

デベロッパーと直接やりとり、交渉が出来て、正確な情報を手に入れられている(悪徳業者に騙されない)

 

これが出来ないなら、フィリピンだけではなく、タイでもマレーシアでも、アメリカでも、海外不動産投資をするのは割に合わないことを、目の当たりにしてきました。

 

フィリピン経済全体の成長に賭けたい、というのであれば、個別不動産よりも不動産会社などの株式を購入してはいかがでしょうか?

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