フィリピン不動産投資の現状と見通し【2020年7月最新版】

フィリピン不動産

フィリピンのコンドミニアムを持っているけど、新型コロナ以降、業者からの情報はあまりなく、現地にもいけないので不安を感じています。

2019年までフィリピンの不動産会社で働いた経験があり、現在、フリーランスで、日本人投資家の物件管理サポートをしていることから、現地情報を常に入手しています。

僕自身、現地からの情報が少ないことにストレスを感じていましたが、この記事を読めば、最新状況が理解できますし、将来の出口まで持つべき考え方も明確になります。安心できますよ。　

くりさん

Contents

1 フィリピン不動産投資の現状は？
2 フィリピン不動産と経済の見通しは？
3 保有物件はどうしたら良いのか？⇒放置はダメ
4 フィリピン不動産投資の出口戦略は？　売却時期は？

フィリピン不動産投資の現状は？

2020年3月からのロックダウン以降、不動産関連はほぼストップ

引用：「フィリピン経済・金融・投資情報」

フィリピンにおける新型コロナウイルス感染症(COVID-19)の確認例は、7月26日新たに2,036例増加し、26日現在で、累計8万0,448人となった。ASEAN地域では、インドネシアの9万8,778人に次ぐ2位。

死者は26日に35人増加し、累計で1,932人。現時点での死亡率は2.4%。一方、感染後の回復者数は累計で2万6,110人。死亡率では、ASEAN主要国のなかで、インドネシアの4.8%に次いで高い。回復者数では、フィリピンの回復者の数の少なさが目立っている。

フィリピン政府通信社によると、フィリピン外務省(DFA)は7月26日、在外フィリピン人(OF)のCOVID-19感染確認例が合計9,275例となったと報告した。一方、死者は合計653人、回復者は合計5,410人、治療中が3,212人となっている。世界の感染地域などからOFの帰国ラッシュも続いており、新たなリスクと見る向きもある。

ここまで引用：「フィリピン経済・金融・投資情報」

ASEAN域内で、最も深刻な国のひとつがフィリピンです。

既に2020年3月から、規制度合いは変更されているものの、長期のロックダウン、規制により、不動産関連会社はほとんど動きがとれない状態です。

管理物件に立ち入り不可のケースも

コンドミニアムでは厳しいチェックを行っているところが多数で、賃貸管理を請け負っている業者が立ち入るのは不可という所も多いです。

入居者以外のゲスト自体を制限している所が多く、そうなりますと、既存テナント退去の立ち会いさえ、まともにできないケースも。

（２０２０年９月１０日追記）

マニラのあるコンドミニアムでは、既に決まっていた住人の入居をするなら、５万ペソ（約１０万円）の手数料を払え、と管理組合が告げてきて、もめているケースもあります。

全く根拠ないひどい事ですが、お金に困るとこういう事が起きるわけです。

新規のテナント募集や売買活動を行える状況にない

デベロッパーの自社物件の販売ならともかく、仲介業者があちこち、自由に移動して、というのは非常に厳しいので、新規の話は、僕が預かっているユニット３０ほどに対しては全くありません。

フィリピンの不動産取引では、フリーランスのエージェント、ブローカーが動くケースが非常に多いのですが、この人たちが自由に動ける状況にありません。

セブ　マクタンのコンド：フィリピン人エージェントが動けない

セブ　マクタンニュータウンの8 NEWTOWN BOULVARDとONE PACIFIC RESIDENCEの賃貸と売却サポートをしている関係で、多くのフィリピン人エージェントと付き合いがありますが、大部分はセブ島（セブ市）在住。

2020年3月のロックダウン以降、セブ島とマクタン島の往来が制限されているため、ほとんど身動き取れない状態となっています。

建築認可件数、第1四半期22%減⇒あらゆる手続きが遅延と予想

建築認可総額20%減の861億ペソ、新型コロナ響く

2020年第1四半期の建築認可件数は、フィリピン全土で、前年同期比(以下同様)22.4%減の3万0,838件だった。タイプ別内訳は、住宅が25.5%減の2万0,515件(シェア66.5%)、非住宅が10.8%減の5,755件(同18.7%)、増改築・修繕が21.0%減の4,568件(同14.8%)。

引用：「フィリピン経済・金融・投資情報」

建築認可件数について、直接関係あるのは、プレビルド物件購入者になりますが、ここから推測できるのは、

あわゆる許認可、認証、権利証発行などの手続きが遅延する

ということです。

平時から、何事も遅れるのがフィリピンですが、新型コロナにより、さらに遅延は間違いないです。

ペソはアジア通貨で最も堅調に推移

記事の要約

・ペソは2019年末から2020年7月8日までの推移で、対ドルで2.21％プラス

・周辺国比較では、続いて香港ドル（2.07％）、台湾（1.68％）ドル、日本円（0.87％）の順番

・ペソ高要因は、対外収支がプラスであること。

the country’s BOP surplus hit a 16-month high of $2.43 billion in May

⇒2020年5月の経常収支は、16か月ぶりの高値である、２４億３千万ペソ（約５０億円）の黒字

僕自身、特に根拠はないものの、ロックダウン前の2月時点で、万が一のペソ暴落に備え、手持ちのペソ預金を米ドルに替えていたのですが、それは杞憂に終わった、ということですね（逆に少し損していますが　笑）。

為替の将来予測は大変難しいものですが、上記は過去の結果ですが、今後、OFW からの送金減少などを考慮すると、今までの強気一辺倒とは考えにくいと判断しています。

In April 2020, cash remittances from Overseas Filipino Workers (OFWs) reached USD2.05 billion (PHP100.5 billion), down by 16.2% YoY

上記の記事によりますと、すでに、2020年4月のOFW送金額は、前年比16.2％の大幅減少で、2001年の33％減に続く、2番目に大きい減少幅となっています。

不動産会社大手の資金繰り問題、信用不安は発生していない

不動産最大手、メガワールドは米ドル債券で資金調達との報道がなされています。

大手デベロッパーの信用不安問題は発生していません。

この資金調達はドル建てですので、為替動向には注視が必要ですね。

フィリピン不動産と経済の見通しは？

2020年のフィリピンGDP予測は、マイナス３％～4.5％程度

ムーディーズによると、2020年のフィリピンGDP予測は、マイナス４．５％。同業のフィッテはマイナス４％、S$P はマイナス３％となっています。

ロックダウン長期化⇒マイナス８％の予測も

The Philippines is likely to be one of the hardest-hit countries in the region by the pandemic. We have downgraded our forecast and now think the economy will contract by 8 percent this year,” Capital Economics added.

⇒フィリピンは新型コロナに最も影響を受けている国のひとつであり、今年の経済予測をマイナス８％に下方修正した。

在ロンドンの、CAPITAL ECONOMICSのコメントから引用ですが、ムーディーズなどの従来予想の2倍ほどの下方修正ですから、かなり衝撃的です。