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フィリピン不動産を売却する方法【日本に居たまま売却】

フィリピン

フィリピン、マニラにコンドミニアムを保有していますが、現地に行かないで売却って出来るのかな?先行きがわからないので、早めに処分して安心したいです。

日本に居たままでフィリピン渡航しなくても売却は可能ですよ。これまで多くのフィリピン不動産の売却をサポートしてきた僕が、わかりやすく解説しますね。

くりさん

 

日本に居たままで(フィリピン渡航せずに)売却可能です

アドバイス

2020年8月~9月の売却成約状況 売却市場は低調ながら成約あり

日本人投資家のサポート業務を行っている僕が預かっている物件(ユニット)は現時点で50ほどありますが(大部分は賃貸ですが、一部、売却希望が出ています)、その中で、新型コロナ感染拡大後、売却が決まり始めてきました。

2020年8月 セブ 8Newtown Boulvard  スタジオ成約

10月 マニラ ベイエリアのスタジオ 成約見込み

いずれも、中国人以外の外国人が買い手、です。

僕自身が付き合いある現地の仲介会社の中で、フィリピン人以外にもネットワークがある会社が買い手を探してきてくれました。

価格は、新型コロナ前よりは低下していますが、プレビルドの元値程度では決まっています。

極端な値引き(物件価格の半値、など)ではないので、コロナによる規制が続くフィリピンでは、かなり良い成果だと感じています。

日本に居たままで(フィリピン渡航せずに)売却をするための必要事項

 

後で詳しく説明しますが、フィリピン現地の不動産仲介会社に売却依頼するのが最も簡単で、おすすめです。

物件により多少違いはありますが、大体、このパターンです。

ざっくり言えば、極論、仲介会社が用意した書類の内容を確認してサインする程度でオッケーです。

(僕のお客様には、英文の委任状の内容などを翻訳して説明しています)

 

売却依頼する際に、必要となるもの

  • 物件購入時に受け取った書類(売買契約書や権利証のコピー)および、物件の鍵一式(内覧に必要です)
  • パスポートのコピー(物件購入時と異なる場合には、両方用意)
  • 仲介会社が用意した書類(委任状、等)にサインして、”アポスティーユ”する(※代行可能です)
  • 売却代金受け取りの銀行口座を指定する(フィリピンの銀行が基本ですが、日本でも可能です。)

アポスティーユとは?

語源は、アポスティーユ=ふせん、という意味の言葉ですが、アポスティーユがあれば、日本にある大使館・(総)領事館の領事認証があるものと同等のものとして,提出先国で使用することができます。

以前は、東京のフィリピン大使館に複数回足を運んで認証を受ける必要がありましたが、それよりは簡便になった、と感じています。

 

未完成物件の売却は厳しい状況ですが、トライする価値はあります

特に日本人投資家の多くはプレビルド(プリセール)でコンドミニアムを購入していて、完成までに3年とか、さらに5年程度待たされて、もうしびれを切らして売りたい、という場合が多いのですが、まず、完成直後の物件は同様の心境の売りが多数出るので、どうしても価格は下落します。

さらに、未完成となると、正直なところ、買い手側からしたら、建築が止まるリスクを考えますので、その分、安くないと買おうとは思わないのが一般的です。

ただし、最大手デベロッパー(アヤラ、SM、メガワールド、ロビンソン、など)での頓挫プロジェクトが出る確率は最近ではほぼ皆無ですので、大手なら値ごろ感があれば買う投資家もいますので、仲介会社に査定依頼をしてみるのは、ありだと思います。

何も動かなければ、何も始まりませんからね。

 

フィリピンの不動産仲介会社が行う業務内容

不動産業者

売却までの流れ

1.不動産仲介会社と仲介契約を締結する

売却価格や手数料などの条件をお互いに確認します。

物件オーナーは、仲介会社から求められた書類を提出し、仲介会社は売却に問題が生じないか、事前にチェックします。

お互い合意となったら、所有者は条件が記された委任状などの書類にサインします。

 

2.物件査定、売却価格の提案

委任状を受け取った仲介会社は、物件に出向き、部屋の内部やコンドミニアム施設、そして周辺をチェック、写真撮影した上で、その時点での不動産価値を算定します。

算定を終えたら、売却するのに妥当と考えられる金額を所有者に提示します(このあたりは、お互いのコミュニケーションを取りながら進めていきます)。

 

3.売却のオプションは2通りあります

通常の売却⇒買い手が見付かるまでは、基本、待ちとなりますから、売り手が、早めに現金化したいという場合でもその通りとなる保証はありません。

そこで、一部の仲介業者が行っているのが、

仲介業者による物件買い取り

です。

メリットは、早期に現金化できることで、デメリットは、通常売却よりも安くなる場合が多い、ということです。

 

4.売却価格を決め、内覧受付けを開始する

このあたりは日本と似ていて、仲介業者は自社のウェブサイトや取引がある業者に物件情報を流します。

買い手側から内覧希望が入った場合には、物件に出向き、立ち会いをします。

 

5.有力な買い手が出てきたら、売却の最終確認をする

日本でいう、手付け、の段階です。

この段階で、買い手側から指し値が入る場合もあり、その際には、仲介会社が所有者に相談しますが、決定権はもちろん、所有者にあります。

 

6.成約⇒税金や諸費用の支払いを終えた残金が所有者に支払いされる

日本の不動産と売り引きでは、決済時に売り手と買い手が顔を合わせることがありますが、フィリピンでは委任状で代行可能ですので、日本からフィリピンに出張する必要はありません。

 

信頼できる会社の見分け方

下記がどうなっているか、確認はしておいた方がいいですね。

信頼できる不動産仲介会社の見分け方

  • しっかりとしたウェブサイトがある、営業5年以上
  • フィリピンの不動産仲介(ブローカー)ライセンスを見せてもらう
  • オフィスに電話して、ちゃんと対応あるか(携帯電話だけ、レンタルオフィスだけ、というのは、不安です)
  • ウェブサイトやSNSの投稿がストップしていない(途絶えている業者は、その時点で顧客とトラブルになっている場合が多いです。特に、CEOがブログやSNS の更新を突如止めたのに個別メールには返信ある、という場合には、表舞台に出られない事情を抱えているものです。触らないのが安全です。)

僕が提携している業者は複数ありますが、いずれも売却までも、当初説明のとおり進みましたし、売却代金も予定通りに入金されました。

 

フィリピン不動産売却にかかる税金、諸費用について

投資計画

税金

・CGT CAPITAL GAIN TAX キャピタルゲイン税  6%

売却価格、あるいは市場価格のうち、高い方が適用となります。

売却損が出る場合でも、発生するので要注意です。

 

・印紙税 (STAMP TAX)、不動産移転税(TRANSFER TAX) 計3%

 

諸費用

・仲介手数料:売却価格の3%~5%程度

(業者や物件により異なります)

 

・アポスティーユ実費(最近の実績では3万円程度)

 

・書類の郵送費用、売却代金の送金手数料(フィリピン国外送金の場合)

多くの場合、税金や諸費用は、仲介会社が代行して支払い、決済して、差し引かれた売却金額が指定口座に入金、という流れです。

 

具体的アクションは? 売却仲介の会社にコンタクトしましょう

将来性

1)現在、管理を依頼している会社に売却希望を伝える

あるいは、

2)新たに売却仲介の会社を探す

いずれかになりますが、心当たりない場合には、僕が提携している複数の会社の中から紹介することも可能です。

コメント欄からお問い合せいただければと思います。

売却を決めていない段階でも、気軽に問い合せてみるのは有益です。

 

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