フィリピン不動産を保有していて、先行きが気になっている
どうすればいいのか？
フィリピン不動産好況の原因だった中国人労働者の動向を注視しましょう
約20万人在留していたと言われている中国人オンラインゲーム（カジノ）労働者の動き次第で、当面のフィリピン不動産の需要が大きく変動するから。
オンラインカジノの団体、POGO（Philippine Offshore Gaming Operator) のデータでは、１０万８千人が登録されている、となっていますが、未登録の従業員が多く、正確な実数はつかめていません。
ただし、一般的には約２０万人、と言われています。
記事からの引用です
フィリピン政府の記録によると、約20万人の中国人がフィリピンで働いており、その大部分はPOGOや、中国人を対象としたその他のオンラインカジノに勤めている。
また、入国数についても、このような記述があります。
フィリピン移民局によると、2019年12月～2020年2月までで、中国本土から約53万8000人がフィリピンに入国した。
もちろん、純増ではなく、入れ換えがあるのですが、それにしても凄い数であることは間違いないです。
コンドミニアムの1つのユニット（物件）に4名居住するとしたら？
20万人⇒5万ユニット
50万人⇒12万5千ユニット
これだけの需要が発生しますので、僕自身がフィリピンの不動産業者で働いていた時には、毎日、入居希望など問い合せが来て凄かったわけです。
＜マニラとセブの不動産会社で経験したこと＞
2017年秋から2019年4月まで働いていましたが、とにかく、毎日、中国系のエージェントから、賃貸用の空室がないか、売却物件はないか、という問い合わせが凄かったです。
ほぼ全てがオンラインカジノ従業員で、まずは観光ビザで入国するため、労働許可証、ワーキングビザはなし、従って銀行口座もないので、小切手の用意はなく、現金払いでした。
入居時の申告では、２名で入居、となっていたのが、実は４人とか6人で住んでいる、というのはザラ。
コンドミニアムの受付では一応、入居者管理はやっているとの事でしたが、色々を手法を使い、現実はザル状態。
中には、登録したのと全く別人が住んでいる、というケースも多々ありました。
一度入居したら、家賃支払はたいてい、入居者本人ではなく、エージェントがまとめて数部屋分支払いに事務所に来ていましたので、入居者の顔を見て確認する機会もなかったのです。
賃貸だけでなく、購入需要もすごかったです
中国でひと儲けした人のフィリピン不動産の購入意欲も強かったですね。
これは日本人では想像にくいのですが、中国人はお金持ちほど、海外移住、あるいは、いざという時に逃げられる国を用意するものです。
従いまして、フィリピンのリタイアメントビザ、SRRVの取得を希望する中国人を多く見ましたし、ビザとコンドミニアムをセットで購入する動きも多々ありました。
僕自身、日本人⇒中国人、へのマニラやセブ（マクタン）の物件の売却仲介を経験しましたが、中国人の買い手は、常に現金で買い付けしてきまして、一体、どうやって中国から資金を持ちだしているのだろう？と、良く感じたものです（地下銀行みたいですね）。
POGOの制限と新型コロナにより、多くの中国人入居者が帰国、空室に
好況からの急変
僕がサポートしている物件はマニラとセブ（マクタン）で約３０ユニットですが、ほとんどが中国人テナントでした。
その大部分が現在、空室となり、先が見えない状況となっています。
この需要はほぼ全て、オンラインカジノ従業員によるものでした。
2019年秋、新規のPOGOライセンスを停止
以前は、活況だったのですが、２０１９年秋、フィリピン政府が新規のPOGO オンラインカジノ事業を認めない方針を打ち出したことにより、風向きが変わりました。
それまで、流入増加する一方だった中国人需要にブレーキがかかったのです。
摘発相次ぐ、違法就労中国人
実際のところ、これまでも、多くの中国人が違法状態でPOGOで働いていたのですが、政府要人のコメントを見る限り、かなりPOGO寄りに感じていました（早期の営業再開を認めるコメントを出していました）。
しかしながら、一方で、未払い税金の問題や、各種違法行為が社会的に批判されるようにもなり、結局、大手を振って再開とはなっていません（2020年7月時点、報道により確認した情報による）。
マニラもセブも、大量の空室発生中
中国人の新規流入が完全に停止（外国人入国が禁止ですからね）となり、今までとは逆で、流出のみとなっているのが、現在（2020年７月）の状況です。
一般長期賃貸よりも、ホテル運用（エアビー等）の方が影響大きい。
日系の管理会社の中には、サブリース運用を停止した業者もあります
理由：
物件をサブリースで預かっておくと、管理費修繕積立金の支払いが発生するのですが、それを避けたい、という事だと推測しています。
需要があった時には、宿泊収入が沢山入っていましたから、そこから管理費修繕積立金を支払い、さらに、物件オーナー（投資家）に収入を分配しても、不動産開始者には十分な利益が残ったのですが、今では一気に状況が変わり、預かりを手放しているのです。
また、需要が回復したら、預かり再開、となるのでしょうが、、
新規テナント入居は難しい状況
新型コロナにより、大部分のコンドミニアムでは、既存の入居者以外の立ち入りを認めていない所が多いのですが、こうなると、空室物件に新たなテナントが入居するのが難しくなります。
物件の内覧自体が難しい状況ですからね。
さらに、ホテル運用の場合には、ホテル、宿泊施設自体の営業が出来ない状況の所が大部分ですから、完全にお手上げ状況です。
コロナ前までは、売却が決まるまでの間、エアビー運用で最低限のインカムを取る方法を狙っていた投資家も、今は何も出来ない状況になっています。
ブログ更新が途絶えた日系業者も
また、ブログでの情報発信がなくなった日系業者もあり、そこのお客さんから問い合わせを受けたりもしています。
多くの日本人投資家が不安になっていますね。
セブ、マクタンの需要が激増した最大の要因⇒リアルなカジノが出来たから
フィリピンのルールで、POGOオンラインカジノのオフィスは、リアルなカジノが営業している地区に限り認められているのですが、セブ マクタンでは、リアルなカジノが開業した事により、一気に中国人の流入がはじまったのです。
このルールの根拠は謎なのですが、フィリピンのニュースを見ていると、メトロマニラのパサイやパリャニャーケといった地名がオンラインカジノ絡みで良く出てきますが、このあたりにはオカダ マニラやシティー オブ ドリームス、といった大規模カジノがありますから、そこにオンラインカジノのオフィスも集積している訳ですね。
ビジネス街マカティも中国人だらけ
僕自身が住んでいたマカティのコンドの住民の半数以上は中国系でしたし、通りは中国語だらけで圧倒されたものでした。
中国レストラン
超市（スーパーマーケット）
不動産業者
レストランの中には、英語メニューさえない、中国人だけを対象とした所もあって、とにかく凄かったですね。
万が一、中国人のほとんどが帰国したら、このような周辺産業も撤退しますから、フィリピン不動産、フィリピン経済への影響は非常に大きくなります。
中国人が完全にいなくなったら⇒フィリピン不動産は崩壊はしないが、回復まで時間かかります
原野商法みたいな状況は考えにくいです
マクロ的にみれば国内人口が増え続けているフィリピンですから、中国人がいなくなるからといって、フィリピン不動産の需要が全くなくなることはありません。
僕自身は、いま、バンコクに住んでいますが、マクロで考えたら、フィリピン不動産の方が魅力的に感じています。
ただし、新型コロナへの対処がどうなるか、見届ける必要がありますね
物件自体だけではなく、現地の不動産会社についても注視が必要です。
コロナ前まで、賃貸、転売ともに活況を呈していたのが、一気に悪化しているので、中には資金繰りが悪化している噂も出ています。
メールへの問い合わせにしっかり対応してもらえるか、など、チェックした方が良いでしょう。
大変な状況下でも現地で頑張っている日系業者さんについては、個人的にはぜひ、頑張っていただきたいと思っています。
ただし、新型コロナ発生前には、この世の春を謳歌していた中華系業者は、急激に従業員を増やしたり、オフィスを拡張してきたが、今後はかなり厳しい可能性がありますね。
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♦フィリピン観光客受け入れは
2021年下半期からの見込みこのニュースによると、かなり先の見込みで、語学留学も同タイミングの可能性が高いですね
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— くりさん@バンコク 海外移住8年目 40歳でセミリタイア タイで快適生活中 (@kurisanbangkok) September 9, 2020